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    國企下場買存量房,不失為雙贏之舉

    國企下場買存量房,不失為雙贏之舉

    柏文喜 2022-09-08
    濟南市政府直接下場,由國資收購部分去化困難的存量物業并將之轉為保障性租賃住房的作法,不失為激活市場和趁樓市低迷而低成本解決保租房來源的雙贏之舉。只不過需要特別注意的是,此類政策性操作從程序上需要符合國資管理規程,并要充分考慮施政的公平性問題。

    今天,房地產救市主戰場之一的鄭州保交樓30天“大會戰”已如火如荼展開了,而高度體現“一城一策”救市精神的“濟南市國企擬收購3000套商品房”相關一文,不知為何已從濟南市國資委官網撤下,妥妥地又來一次紅頭文件“幾日游”。

    其實,熟悉宏觀政策的人士都知道,貨幣政策工具箱里最常用的“老三樣”為存款準備金率、利率和公開市場業務。存款準備金率是數量型工具,央行通常以存款準備金率來調控進入市場的貨幣數量以調節金融市場的流動性狀況;利率是價格型工具,以調節成本的方式來間接調整金融市場的流動性狀況。而在數量型工具和價格型工具綜合施力未達預期,或者需要加大調節力度的情況下,央行往往也會直接下場,以發行央票、回購與逆回購、購買國債或者賣出國債等形式向市場注入流動性或者收回流動性。

    房地產行業的調控也同樣如此。就市場端而言,通??梢酝ㄟ^調整購房者、拍地者的適格條件以及付款、融資、交割條件,乃至交易稅費標準等來進行市場調控;就資金端而言,可以通過開發貸和按揭貸款、資本市場和私募市場融資條件,以及利率和項目資本滿足率、首付款比例的調整等來進行市場調控。另外,在特殊情況下,政府還可通過直接入市,如以國央企、平臺公司進入市場,以政府采購和國資機構提供融資、增信等方式來干預市場。一般而言,在尊崇市場機制的環境下,政府干預樓市與房地產行業,更多會采取具有間接色彩的市場端和資金端調控模式,而盡量避免采取直接入市的方式從而造成市場扭曲和與民爭利的問題。

    中國內地房地產行業的發展從最初的以市場化方式來解決國民住房短缺,進而推動了市場供應快速增長和行業快速發展、行業市場化程度快速提高的初級階段,進入到以房地產為表而以土地財政為里的最大化汲取社會資源的高級階段以后,強政府模式之下無限汲取社會資源以自肥的動機,自然也就造就了在緊握銀根與地根的同時,中央政府還要以央企、地方政府還要以國企和平臺公司的方式直接參與房地產市場的格局。這一格局之下無限推高地價,進而無限推高房價的結果,是嚴重擠壓了行業可持續發展的市場空間和創新活力,再加上特定行業歷史條件下高杠桿高負債所推動的高周轉模式所累積的問題,造成當今市場停滯、爛尾樓叢生、行業流動性趨近枯竭和市場信心喪失的哀鴻一片,其代表性標志就是民營百強房企的排隊暴雷現象與爛尾樓業主的“抱團停貸”事件。

    在行業流動性幾乎枯竭和市場信心喪失的基本面之下,各種邊際寬松的救市政策缺乏樓市回暖來作為支點,實際上都淪為了無效的政策空轉。而六月份以來爆發的爛尾樓業主“抱團停貸”事件,更是讓稍有起色的樓市又陷入了掉頭下行與徘徊調整之中。因此如何解決當前十分突出的保交樓問題,也就成了促進市場信心修復和行業回暖的前提。這也是當前房地產行業發展上升到最高層關注的問題、國家隊出面為民營優秀房企提供融資增信與組建特定基金給房企直接注資,和地方政府加強政策創新以破解保交樓難題的根本原因所在。

    其實目前的房地產行業危局,本來就是強政府模式下土地財政和行業發展的高周轉模式共同造就的不可持續問題的總爆發,去年秋季以來旨在促進市場回暖和行業流動性恢復而持續加力的調控政策未能奏效,實際上也是和政府的過度干預造成的市場空間被嚴重擠壓、市場活力喪失和市場機制的自我修復能力被破壞直接有關。因此,如果不改變當前的以土地財政為內里的行業實質,不改變對高負債推動經濟發展模式的依賴以及過于強政府的社會治理模式,那么可以說所有的政策調控之下的市場回暖都是曇花一現,也就無法實現根本意義上的房地產行業的可持續發展。而以國央平(國企、央企、地方平臺公司)為代表的有形之手在房地產市場的無論主動還是被動的進擊,都將是加速土地財政式微和終結房地產市場機制與行業活力的“掘墓人”。

    解鈴還須系鈴人。目前房地產行業的一地雞毛,是房地產行業淪為土地財政外衣的必然產物,是有形之手過度干預市場和資本投機,以及兩者相愛相殺的必然結果。但是這個結果絕不能讓房地產游戲場中最弱勢的購房者一方獨自承擔,而讓從中獲取了最大收益的地方政府、開發商和銀行置身事外。在各項促使市場回暖的間接的市場端和資金端政策都長時間無法起效,而再拖延下去大部分市場主體將無法恢復而被迫退出,市場有可能變成國央平與政府自彈自唱之獨唱團的情況下,政府直接下場收購去化困難的部分物業,也不失為一種更為有效的救市方式。

    因此,濟南市政府直接下場,由國資收購部分去化困難的存量物業并將之轉為保障性租賃住房的作法,不失為激活市場和趁樓市低迷而低成本解決保租房來源的雙贏之舉,并不違背強政府模式下政策工具箱的慣常邏輯,而且還可以為促進內地樓市信心修復和行業回暖作出有益的探索。只不過需要特別注意的是,此類政策性操作從程序上需要符合國資管理規程,并要充分考慮施政的公平性問題。

    誰家的孩子誰抱,誰的屁股誰擦。當前的樓市困局和行業危局本來很大程度上就是不當的產業政策和走形的監管所致,也確實到了有形之手直接下場收拾亂局的時候了。(財富中文網)

    作者柏文喜為財富中文網專欄作家,IPG中國區首席經濟學家

    本內容為作者獨立觀點,不代表財富中文網立場。未經允許不得轉載。

    編輯:劉蘭香

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